La loi Bourquin, portée par l’amendement du sénateur Martial Bourquin à la loi Sapin 2, a instauré en 2017 un droit de résiliation annuelle de l’assurance emprunteur. Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine a élargi ce droit en autorisant la résiliation à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Comprendre l’articulation entre ces deux textes reste nécessaire pour sécuriser chaque étape d’une substitution d’assurance de prêt immobilier.
Équivalence de garanties : le critère technique qui bloque la plupart des substitutions
Nous observons que la majorité des refus de substitution reposent sur un défaut d’équivalence de garanties. La banque dispose de dix jours ouvrés pour analyser le nouveau contrat et, en cas de refus, elle doit préciser les critères non respectés. C’est sur ce point que se joue réellement la réussite d’un changement d’assurance emprunteur.
Les critères d’équivalence fixés par le CCSF
Le Comité consultatif du secteur financier a défini une liste de critères que chaque établissement prêteur sélectionne au moment de l’émission de l’offre de prêt. En pratique, la banque retient en général onze critères parmi dix-huit possibles, couvrant le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), l’invalidité permanente totale ou partielle, et l’incapacité temporaire de travail.
Le piège classique : un contrat alternatif moins cher qui exclut l’invalidité partielle ou applique une franchise plus longue en incapacité temporaire. Un seul critère manquant suffit à justifier un refus légal de la banque. Avant toute démarche, nous recommandons de demander à l’établissement prêteur la fiche standardisée d’information (FSI) mentionnant précisément ses exigences.
Lecture croisée des exclusions et franchises
Au-delà des garanties principales, deux paramètres différencient les contrats : les exclusions (sports à risque, affections dorsales et psychiques, déplacements professionnels à l’étranger) et les délais de franchise en incapacité temporaire. Un contrat affiché moins cher peut exclure les pathologies disco-vertébrales sans hospitalisation, ce qui constitue l’un des motifs de sinistre les plus fréquents.
Vérifier la quotité assurée par coemprunteur est tout aussi déterminant. Si le contrat initial prévoit une couverture à 100 % sur chaque tête, le nouveau contrat doit maintenir ce niveau. Réduire la quotité pour baisser la prime expose l’emprunteur à un refus ou, pire, à un défaut de couverture en cas de sinistre.
Loi Bourquin et loi Lemoine : quel texte appliquer pour résilier son assurance de prêt
La loi Bourquin imposait de résilier uniquement à la date anniversaire du contrat, avec un préavis de deux mois. Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine rend ce préavis obsolète pour les prêts immobiliers résidentiels : la résiliation est possible à tout moment, sans frais ni pénalité.
Contrats encore soumis au régime Bourquin
La loi Lemoine couvre les prêts immobiliers à usage d’habitation. Les prêts professionnels adossés à un bien immobilier, les crédits relais hors résidence principale, et les montages via SCI à l’IS ne bénéficient pas systématiquement de la résiliation à tout moment. Pour ces situations, le cadre de la loi Bourquin, avec son mécanisme de résiliation annuelle à date anniversaire, reste le levier juridique applicable.
Nous recommandons de vérifier la nature exacte du prêt dans l’offre initiale. Un prêt mixte (partie professionnelle, partie résidentielle) génère des zones grises que la banque peut exploiter pour retarder ou refuser la substitution.
Préavis et calendrier de substitution
Sous le régime Bourquin, le courrier de résiliation devait parvenir à l’assureur au moins deux mois avant la date anniversaire. Un envoi en recommandé avec accusé de réception reste la seule preuve opposable. Sous Lemoine, aucune date anniversaire ne contraint l’emprunteur, mais la banque conserve son délai de dix jours ouvrés pour accepter ou refuser.
En cas de refus, la banque doit motiver sa décision par écrit en identifiant les critères d’équivalence non satisfaits. Un refus non motivé ou tardif expose l’établissement à une amende de 3 000 euros.
Tarification et économies réelles lors d’un changement d’assurance emprunteur
Le coût de l’assurance emprunteur varie considérablement selon le mode de calcul de la prime. Les contrats groupe bancaires appliquent généralement un taux sur le capital initial, ce qui maintient une cotisation fixe. Les contrats individuels (délégation d’assurance) calculent la prime sur le capital restant dû, produisant des mensualités dégressives.
Fourchettes de taux selon le profil emprunteur
Pour un emprunteur non-fumeur de moins de 35 ans, les contrats en délégation affichent des taux sensiblement plus bas que les contrats groupe. L’écart se creuse davantage pour les profils au-delà de 45 ans, où les contrats groupe intègrent une mutualisation du risque moins favorable aux profils sains.
- Emprunteur de moins de 35 ans, non-fumeur, sans antécédent médical : les contrats individuels offrent les marges d’économie les plus significatives par rapport au contrat groupe, souvent de l’ordre de plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt.
- Emprunteur entre 35 et 50 ans : l’écart se réduit mais reste substantiel, à condition de comparer sur le coût total (et non la seule mensualité initiale).
- Emprunteur au-delà de 50 ans ou présentant un risque aggravé de santé : la convention AERAS encadre l’accès à l’assurance, et la suppression du questionnaire médical (loi Lemoine) s’applique lorsque la part de capital assurée ne dépasse pas 200 000 euros par assuré et que le prêt se termine avant le 60e anniversaire de l’emprunteur.
Le coût total de l’assurance, et non le taux nominal, est le seul indicateur fiable de comparaison. Le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance), obligatoirement mentionné dans chaque offre, permet une lecture directe.
Piège de la cotisation dégressive mal anticipée
Un contrat sur capital restant dû paraît toujours moins cher en début de prêt. Sur un crédit de vingt ans, l’économie se concentre sur les dix dernières années, lorsque le capital restant diminue fortement. Si l’emprunteur revend le bien ou rembourse par anticipation au bout de sept ou huit ans, l’économie réelle est bien moindre que celle projetée sur la durée totale.
Substitution pour un seul coemprunteur : le cas de la séparation
En cas de divorce ou de séparation, la résiliation de l’adhésion d’un assuré ne met pas automatiquement fin à l’assurance de l’autre ni au prêt commun. Chaque coemprunteur peut substituer son contrat individuellement, à condition de maintenir la quotité exigée par la banque sur l’ensemble du prêt.
Si le couple était assuré à 100 % sur chaque tête et qu’un coemprunteur quitte le prêt (rachat de soulte, désolidarisation), la banque exige souvent le maintien d’une couverture à 100 % sur l’emprunteur restant. Une substitution concomitante à une désolidarisation de prêt doit être coordonnée avec le service juridique de la banque pour éviter une période de découvert d’assurance.
Droit à l’oubli et questionnaire médical : conditions précises de la loi Lemoine
La suppression du questionnaire médical, souvent présentée comme un acquis universel, reste strictement encadrée. Les deux conditions sont cumulatives : capital assuré inférieur ou égal à 200 000 euros par assuré et échéance du prêt avant le 60e anniversaire.
Pour les emprunteurs présentant un risque aggravé de santé, le droit à l’oubli réduit à cinq ans le délai au-delà duquel un ancien cancer (ou hépatite C) n’a plus à être déclaré. Ce droit ne couvre pas l’ensemble des pathologies graves : les maladies chroniques comme le diabète insulinodépendant ou les affections cardiaques restent soumises à déclaration.
- Cancer en rémission depuis plus de cinq ans : aucune déclaration requise, aucune surprime ni exclusion autorisée.
- Hépatite C guérie depuis plus de cinq ans : même régime que le cancer.
- Autres pathologies lourdes hors grille AERAS : déclaration obligatoire, surprime ou exclusion possibles selon l’assureur.
Lors d’une substitution, un emprunteur peut tirer parti de l’évolution de son état de santé. Un contrat souscrit il y a dix ans avec une surprime pour un risque aujourd’hui couvert par le droit à l’oubli peut être remplacé par un contrat sans surprime, ce qui représente un levier d’économie rarement exploité.
Le changement d’assurance emprunteur, que ce soit sous le régime de la loi Bourquin ou sous celui de la loi Lemoine, repose toujours sur une analyse rigoureuse de l’équivalence de garanties et du coût total du contrat. Les emprunteurs qui souhaitent évaluer précisément leur marge d’économie peuvent remplir le formulaire de demande de devis gratuit ci-dessous afin d’être rappelés par un professionnel spécialisé.
